בבוא היום למי אני אמכור את הדירה ?

אחת השאלות הקריטיות ביותר שמשקיעי הנדלן לא פעם שוכחים לשאול את עצמם היא
עד כמה יהיה להם קל למכור את הדירה מכל סיבה שהיא בבוא היום.
על מנת לממש נדל”ן צריך לא פעם סבלנות ואורך רוח, זו איננה מניה בבורסה שניתן למכור בלחיצת כפתור. צריך לחכות לקונה המתאים, וגם בשוק בריא שנהנה מביקושים לוקח זמן לממש נכס.
כאשר השוק הנדל”ני סובל ממחלות שונות, יהיה קשה עוד יותר לממש את הנכס.
למה הכוונה ?

בשנים האחרונות ראינו מגמה מובהקת של עליית מחירי נדל”ן , אחד הגורמים המרכזיים שנתנו דלק לקטר המחירים היה מחיר הכסף הזול.
הריביות בעולם היו במגמת ירידה מספר שנים והגיעו לרמות אפס ומטה.
למשקיע שרוצה לשמור על ערך כספו יש 2 חלופות מרכזיות , השקעה בשוק ההון או הנדל”ן, בשני המקרים הכסף הזול דוחף את המחירים למעלה ויוצר ביקושים .

החלופה של פיקדונות בבנק מגוחכת ומניבה תשואת אפס והכסף נשחק ריאלית.
התנאים הכלכליים הללו שלחו את הציבור להשקעות בנדל”ן, ואנשים התחילו לאסוף דירות.
עם הזמן ועם עליית המחירים, הביקושים הלכו והתרחבו למעגלים הולכים וגדלים מהמרכז, והביאו משקיעים להשקיע גם בשכונות “פחות טובות” שתושביהן משתייכים לחתך סוציואקונומי נמוך יחסית .

דייר טיפוסי בשכונות הללו לא מסוגל לרכוש דירה בשכונות הללו, מאחר ולרוב מדובר באנשים קשי יום שמשתכרים משכורות נמוכות, מתקשים לעמוד בהחזרי משכנתא ולכן הם שוכרים את הדירות בשכונה.

בעלי הדירות בשכונה הם משקיעים שרכשו אותן אך ורק למטרת הפקת רווחים, ולא למטרת מגורים לעצמם או לבני משפחתם וזהו לא צורך אמיתי.

חלק גדול מהעסקאות שנחתמו באזורים עתירי המשקיעים נעשו בין משקיעים לבין עצמם.
שוק נדלן בריא מורכב מ-3 כוחות מרכזיים שמזינים זה את זה , זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים, בגלל עליית המחירים של השנים האחרונות, הזוגות הצעירים יצאו מהשוק מכיוון שלא היתה להם יכולת לרכוש את הדירות, לעומתם המשקיעים היו דומיננטיים ביותר על חשבונם, הם קנו ומכרו את הדירות במקרים רבים בינם לבין עצמם.

כאשר הריביות יעלו יחזרו לרמתן הנורמלית והכסף יתייקר, תהיה למשקיעים אלטרנטיבה לכספם, הם יוכלו להפקיד את הכסף בבנק  לקבל 5% תשואה, מי צריך את הכאב ראש של התעסקות עם דירה , גביית שכ”ד מדיירים, תיקונים וכו ?

תהליך עליית הריביות כבר התחיל בעולם, והכוון ברור (למעלה) אם נצרף לכל זה את מה שהממשלה מנסה לעשות כדי לסלק את משקיעי הנדלן מהשוק (מס רכישה גבוה, ביטול פטורים במס שבח ועוד) הכדאיות להשקעה בארץ הולכת ויורדת ואז משקיעי הנדל”ן כהופכים להיות פחות דומיננטיים בשוק הישראלי והם מחפשים אלטרנטיבות.

מה יקרה לדעתכם למחירי הדירות בשכונות שבהם כל דירה שניה או שלישית בבעלות של משקיע, למי ימכרו המשקיעים את הדירות שלהם?
לתושבי השכונות הללו בד”כ אין יכולת רכישה לדירות הללו, דבר שיביא באופן טבעי להיצע גדול ולירידת מחירים.
ובמילים אחרות “למי אני אמכור את הדירה” לעזאזל ? לא יהיה למי למכור.

לכן לדעתי, מעבר לחוסר הכדאיות של ההשקעה כיום בארץ, השקעה באזורים רוויים במשקיעים עלולה להיות מסוכנת ביחוד בתקופה זו ויש לבחון אותה בשבע עיניים, ולהבין שהיא עלולה לסכן את הקרן באופן חמור, ולגרום להפסדים למשקיע

אז מה האלטרנטיבה ?
השקעה בנדל”ן בארה”ב