אין פה יותר תשואה, נגמר

רבותי השלולית הולכת ומתייבשת, ומי שמחפש השקעות נדלן בישראל מבין שהמצב לא להיט, המחירים עלו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים, ההון העצמי שנדרש גדול מתמיד, והממשלה ממש מנסה לגרש את המשקיעים מהשוק על ידי הטלת מיסים שיהפכו את ההשקעה לפחות ופחות כדאית, רק כדי שהמשקיעים יפסיקו “לזלול את הדירות” כדברי שר האוצר.

כל מי שמשקיע בנדלן בישראל, למטרת תזרים, פשוט מפסיד כסף

בואו ניקח לדוגמא דירה צנועה להשקעה שנרכשה במחיר של 800,000 ש”ח , ונבדוק איזו תשואה או ליתר דיוק אי תשואה היא נותנת.

מחיר המכירה איננו כולל הוצאות נוספות שיוטלו על הרוכש שהכרחיות להשלמת העיסקה:

  • מס רכישה 8% – 64,000 ₪
  • דמי תווך – 16,000 ₪ (לא כולל מעמ)
  • עורך דין – 8,000 ₪ (לא כולל מעמ)
  • דמי פתיחת תיק משכנתא, שמאי וכו  – 3,000 ₪
  • שיפוץ קטן מתיחת פנים ותיקונים – 50,000 ₪

סה”כ הוצאות נלוות 139,000 ₪ שאם נצרף אותם ל 800,000 ₪ שהולכים למוכר יוצא שמחיר הדירה הסופי לקונה הוא 941,000

דירה צנועה כזאת אמורה להיות מושכרת ב 2,800 ₪ לחודש ואם נוריד חודש של שכירות בשנה שהדירה לא תהיה מושכרת באופן רציף

נוריד עלויות אחזקה נקבל הכנסה של כ 30,000 ₪ בשנה, מה שנותן לנו תשואה שנתית של 3.2% בלבד.

זו התשואה במצב שבו שילמנו הכל מהון עצמי

ברוב המקרים משקיע הנדלן נוטל משכנתא למינוף כספו, בואו נראה איך נראית התמונה כאשר המשקיע ממנף ולוקח 50% משכנתא

(מתוך ה 800,0000) מהבנק סה”כ הוצאות לרכישת הדירה 941,000 ₪

400,000 ₪ משכנתא, והון עצמי נדרש 541,00 ₪ להשלמת העיסקה

בהנחה שהמשכנתא תילקח ל 20 שנה ההחזר החודשי צפוי להיות כ 2,200 ₪

שכר הדירה החודשי 2,800 ₪, כך שבפועל נשאר לנו 600 ₪ נטו כל חודש (6,600 ₪ בשנה לפי 11 חודשים), מבלי לקחת בחשבון שינויי ריבית עם השנים,

שישפיעו על החזר המשכנתא (לא לטובה, כי הריבית נמצאת היום ברמות שפל היסטוריות)

אם נבדוק מהי התשואה האמיתית שלנו אל מול ההון העצמי נגלה שהתשואה היא 1.2% בלבד וזה מבלי להתחשב באינפלציה,

מה שהופך את ההשקעה להפסדית ממש.

האם שווה להשקיע בתנאים הללו בישראל?

שכל אחד יענה לעצמו האם תשואות כאלו שוות את המאמץ.

מה שעוד יותר בעייתי זו העובדה שההון העצמי של המשקיע הוא כזה שהוא כבר שילם עליו  מיסים, ושוב הוא יצטרך לשלם מס רכישה של 8%,

ומה הוא רצה סה”כ לשמור על ערך כספו ולקבל תשואה סבירה, לשדרג את הפנסיה שלו או להקל על עצמו את עלויות המחיה המטורפות.